Vendre une maison en usufruit : qui décide et comment partager le prix

La propriété est démembrée en deux droits. L'usufruitier peut habiter la maison ou la louer et en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire détient les murs, sans en avoir l'usage, et récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier.

La situation la plus courante est celle du conjoint survivant : après un décès, il reçoit l'usufruit de la maison et les enfants la nue-propriété. On la rencontre aussi après une donation avec réserve d'usufruit, quand des parents donnent la maison à leurs enfants tout en continuant à l'habiter.

Oui, à une condition : tout le monde signe. L'usufruitier ne peut pas vendre la maison sans les nus-propriétaires, et les nus-propriétaires ne peuvent pas la vendre libre d'usufruit sans l'usufruitier. Si un seul refuse, la vente de la pleine propriété est bloquée.

Chacun peut en revanche vendre son propre droit. L'usufruitier peut céder son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété. En pratique, ces droits isolés trouvent peu d'acheteurs : ils intéressent surtout des investisseurs spécialisés, à prix réduit.

• Vente de la pleine propriété : usufruitier et nus-propriétaires signent ensemble, le cas le plus simple.
• Vente de la nue-propriété seule : l'acheteur attend l'extinction de l'usufruit pour récupérer le bien.
• Vente de l'usufruit seul : rare, sauf au profit du nu-propriétaire, qui retrouve alors la pleine propriété.

Quand la maison est vendue en pleine propriété, le Code civil prévoit que le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur de chacun de ces droits, sauf si les parties décident ensemble de reporter l'usufruit sur le prix.

Pour chiffrer ces valeurs, on utilise le plus souvent le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Plus l'usufruitier est âgé, plus la part des nus-propriétaires est grande.

Une veuve de 78 ans détient l'usufruit, ses deux enfants la nue-propriété à parts égales. Tous trois acceptent de vendre la maison 300 000 €. Selon le barème, à 78 ans, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.

Au lieu de partager, la famille peut convenir que l'usufruitier conserve l'usufruit sur la somme d'argent : il en dispose sa vie durant (on parle de quasi-usufruit) et ses enfants recevront l'équivalent dans sa succession. C'est fréquent quand le parent a besoin de capital, par exemple pour vendre la maison d'un parent en EHPAD et financer l'hébergement. Cette option se décide par écrit, chez le notaire, au moment de la vente.

Chacun est imposé sur la plus-value de sa part. Si la maison est la résidence principale de l'usufruitier, sa part est exonérée (voir plus-value et résidence principale). Les nus-propriétaires qui n'y habitent pas sont en principe imposés sur la plus-value de leur nue-propriété, calculée à partir de la valeur retenue lors de la donation ou de la succession. Le notaire calcule et prélève l'impôt lors de la signature.

La règle détaillée est sur service-public.gouv.fr.

Ces ventes demandent l'accord de plusieurs personnes, parfois éloignées, et coïncident souvent avec un besoin d'argent urgent pour le parent. Un acheteur professionnel qui décide sur dossier et achète sans condition de prêt évite que l'accord familial ne se défasse pendant des mois de visites. Vous recevez une offre d'achat sous 48 heures, à partager ensuite selon le barème ou selon votre accord.