Seul le parent propriétaire peut vendre sa maison, même s'il vit en EHPAD. S'il peut exprimer sa volonté, il signe lui-même ou donne une procuration chez le notaire. S'il ne le peut plus, un enfant doit être habilité par le juge (habilitation familiale ou tutelle), et la vente du logement demande l'autorisation du juge. La vente finance souvent l'EHPAD, dont une chambre coûte en moyenne 2 164 à 3 128 € par mois.
Entrer en EHPAD ne retire aucun droit au propriétaire : la maison reste la sienne, et lui seul peut décider de la vendre. Ses enfants ne peuvent pas vendre à sa place sans un pouvoir écrit ou une décision du juge, même s'ils paient une partie de l'hébergement.
Tout dépend donc de la capacité du parent à exprimer sa volonté. Si la maison est démembrée (parent usufruitier, enfants nus-propriétaires), lisez aussi vendre une maison en usufruit.
| Situation du parent | Qui signe | Ce qu'il faut |
|---|---|---|
| Il peut exprimer sa volonté | Lui-même, ou un enfant avec procuration | Une procuration notariée si un enfant signe à sa place |
| Il a signé un mandat de protection future | Le mandataire désigné | Le mandat activé ; l'autorisation du juge pour le logement |
| Il ne peut plus exprimer sa volonté | Un enfant habilité par le juge | Habilitation familiale ou tutelle, et l'autorisation du juge pour vendre le logement |
La maison est souvent le seul patrimoine qui permet de payer l'hébergement. En 2024, selon la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie, une chambre individuelle en hébergement permanent coûte en moyenne 2 164 € par mois dans un EHPAD habilité à l'aide sociale, et 3 128 € dans un établissement non habilité. Les prix ont encore augmenté de 4,0 % en 2024 et dépassent 5 100 € par mois à Paris dans le secteur non habilité.
Source : CNSA, Repères statistiques n° 27, prix des EHPAD en 2024
Louer garde le bien dans la famille, mais demande de gérer un locataire, d'éventuels travaux et les impayés. Vendre libère un capital immédiatement disponible pour l'hébergement et met fin aux charges : taxe foncière, assurance, entretien d'une maison vide.
Une maison inoccupée se dégrade vite. Plus la décision tarde, plus le prix baisse et plus les frais s'accumulent. Pour une maison restée vide, voyez comment vendre une maison avec travaux à un investisseur.
La maison n'est plus la résidence principale du parent depuis son entrée en EHPAD. La loi prévoit pourtant une exonération si la vente intervient dans les deux ans suivant l'entrée en établissement, que la maison n'a pas été occupée par un tiers entre-temps, et que le parent remplit des conditions de ressources (ne pas payer l'impôt sur la fortune immobilière et ne pas dépasser un revenu fiscal de référence fixé chaque année). Au-delà de deux ans, la plus-value est imposable.
La date limite des deux ans et le coût mensuel de l'EHPAD poussent à vendre rapidement. Les étapes, dans l'ordre :
Procuration, mandat de protection future activé ou décision du juge, selon la situation du parent.
Titre de propriété, diagnostics obligatoires, taxe foncière, photos de chaque pièce.
Un acheteur professionnel fait une offre sous 48 heures, sans visites répétées dans une maison vide.
Chez le notaire, sans condition de prêt, avec l'autorisation du juge si elle est nécessaire.
Commencez par une question courante, ou posez la vôtre à votre assistant IA préféré.
Non. Seul le propriétaire décide. S'il ne peut plus exprimer sa volonté, il faut une mesure de protection décidée par le juge, et l'autorisation du juge pour vendre son logement.
Ce n'est pas une obligation. Mais si le parent demande l'aide sociale à l'hébergement, le département peut récupérer les sommes versées sur sa succession, y compris sur la maison.
Deux ans à compter de l'entrée en EHPAD, sous conditions de ressources et à condition que la maison n'ait pas été occupée entre-temps.
Oui, à un prix proche de la valeur du marché. Un prix trop bas pourrait être requalifié en donation et créer un conflit avec les frères et sœurs.
Les vider n'est pas obligatoire pour vendre à un investisseur : il achète souvent en l'état, meubles compris, ce qui évite un débarras long et coûteux.
